◎文 《法人》雜志全媒體記者 李韻石

3月5日，由北京市住建委和北京市住房資金管理中心發(fā)布的《北京市住房租賃押金托管和租金監(jiān)管暫行辦法(征求意見稿)》(下稱“意見稿”)公開征求意見工作即將結束?！兑庖姼濉分荚诼鋵崱侗本┦凶》孔赓U條例》相關規(guī)定，進一步規(guī)范住房租賃押金托管、租金監(jiān)管工作，維護租賃當事人合法權益。對此，3月4日，《法人》記者采訪了業(yè)內有關人士和法律專家。

首個房租監(jiān)管辦法 將有效預防糾紛

3月4日，易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進接受記者采訪時表示，意見稿是全國范圍內首個對房屋租金進行系統監(jiān)管的管理辦法，在住房租賃管理服務制度體系中具有重要地位，并且具有很強的示范作用。

魔方生活服務集團CEO柳佳告訴記者，意見稿將會有效預防住房租賃糾紛，規(guī)范住房租賃經營行為，有效助力住房租賃市場穩(wěn)步良性發(fā)展。

押金、租金糾紛是住房租賃市場上常見的糾紛。根據公開數據，押金租金糾紛占住房租賃糾紛7成以上，而住房租賃企業(yè)“暴雷”也多因沉淀押金租金形成“資金池”。

2020年下半年，蛋殼公寓在租金貸模式下(蛋殼公寓給租客最低的房租和服務費優(yōu)惠，租客向第三方機構按月還款并支付利息，第三方機構一次性向蛋殼公寓支付一年租金，而蛋殼公寓按月向房東支付房租。這樣一來，雖然蛋殼公寓賺取的租金變少了，但提前一次性拿到了房屋租金，有利于蛋殼公寓繼續(xù)收房，繼續(xù)擴大市場規(guī)模和占有率)“資金鏈”斷鏈，導致其在多個地區(qū)出現房東要房租、租客面臨被趕出公寓的情況。

北京市法學會不動產法研究會理事、北京金訴律師事務所主任王玉臣說，意見稿如最終落地，將有效避免上述情況的發(fā)生?！皬牧⒎▽用嫱晟屏搜航?、租金的資金安全問題，規(guī)范了租賃市場的秩序，同時還能推動租賃服務質量的提升，更好保障租賃當事人的合法權益。”王玉臣說。

從實際操作層面，通過實施押金托管和租金監(jiān)管，可以減少租賃雙方因資金問題產生的爭議，降低租賃交易的風險，增強租客的安全感，促進租房市場的健康發(fā)展。從監(jiān)管和防范的層面來看，意見稿不僅規(guī)定了如何去做，還規(guī)定了如果違反了相關流程和規(guī)定，應當承擔的責任。

能夠安心住 也能安心退

此次意見稿明確，規(guī)定住房租賃企業(yè)收取的押金由北京市住房資金管理中心開設的第三方押金托管賬戶托管，住房租賃企業(yè)單次收取租金數額超過三個月租金的，對超過三個月租金的部分實施監(jiān)管，按月將租金劃轉至住房租賃企業(yè)賬戶。

在記者隨機采訪的幾位租住相關企業(yè)住房人士中，劉蕓昕告訴記者：“在北京租房，能夠安心退回押金是一關，我比較擔心房東不退押金。如果能按照意見稿施行，就能打消我這方面的顧慮了?！?/p>

3月4日，王玉臣告訴記者，意見稿的核心意義在于通過建立“押金托管”和“租金監(jiān)管”機制，來進一步防范住房租賃企業(yè)的經營風險，保障租金和押金的安全，保護租賃當事人的合法權益，推動住房租賃市場健康發(fā)展。

意見稿還要求，住房租賃合同期滿或解除，租金監(jiān)管賬戶內仍有租金剩余的，住房租賃企業(yè)應當在住房租賃合同期滿或解除后一個工作日內提出租金退還意見。其中應明確是否扣除租金，如果擬扣除租金，應當明確擬扣除部分費用明細。擬扣除部分外租金的本金和同期利息應及時退還承租人。承租人應當在住房租賃企業(yè)提出租金退還意見后兩個工作日內確認是否同意。承租人同意的，租金按退還意見退還。住房租賃企業(yè)未在規(guī)定時間內提出租金退還意見的，租金的本金和同期利息全部退還至承租人賬戶。

涉及租金退還的，按照租金退還當日中國人民銀行活期存款掛牌利率計息，計息周期自存入市資金中心租金監(jiān)管賬戶之日起，至租金退還前一日止。承租人不同意租金退還意見的，可以自行協商解決。通過自行協商無法達成一致的，雙方可以向中介協會提出調解。未達成一致前，爭議部分租金暫不劃轉。

通過中介協會調解后雙方達成一致的，根據調解結果向雙方退還爭議部分租金。經調解未達成一致的，雙方可以通過訴訟、仲裁等途徑解決，爭議部分租金根據判決書、仲裁結果等退還。

王玉臣認為，意見稿的上述規(guī)定落實了《北京市住房租賃條例》的相關規(guī)定，是對相關立法的進一步完善。

意見稿尚有完善空間

王玉臣認為，意見稿可以進一步明確托管機構、監(jiān)管機構的資質、標準和責任義務等。比如需要明確第三方托管機構的選擇標準、資質要求以及在托管過程中的具體責任和義務。比如，若托管機構沒有依法托管造成資金流失，應當承擔什么樣的責任等。

另外，意見稿還可以進一步細化操作流程。比如，租金存入、查詢、退還等環(huán)節(jié)的具體操作規(guī)范。也可以將具體操作規(guī)范分為線上線下兩大類別，方便不同群體使用。

“意見稿可以建立動態(tài)監(jiān)管機制，對托管機構和租賃企業(yè)都保持一種動態(tài)監(jiān)管狀態(tài)，遇到問題、發(fā)現問題隨時解決。還可以針對不同的租賃模式，視情況設定不同具體監(jiān)管措施。”王玉臣表示，高度透明的管理辦法更有助于房屋租賃市場發(fā)展，意見稿除了租金監(jiān)管賬戶的查詢，還可以支持更多信息公開，如住房租賃企業(yè)的信用記錄、違規(guī)記錄等。透明度的提升，也是對住房租賃企業(yè)的一種鼓勵或威懾。

嚴躍進則認為，房屋租賃企業(yè)對租金的依賴比較高，如果監(jiān)管過于嚴格，導致租賃企業(yè)不能第一時間利用租金進行周轉，租賃企業(yè)面臨的資金壓力將會加大。從助力房屋租賃企業(yè)發(fā)展的角度考慮，未來還應有配套政策支持房屋租賃企業(yè)發(fā)展。

“意見稿對北京乃至全國住房租賃市場都將起到積極作用。”王玉臣說，未來，租金和押金相對較高的房子可能是新規(guī)監(jiān)管的重點。此外，對于曾經有不良租賃記錄或者租金、押金糾紛頻發(fā)的租賃企業(yè)，監(jiān)管部門也將重點關注。

編審｜渠 洋
責編｜白 馗
校對｜張波 張雪慧